Legge 191/2023: Novità Antincendio per Affitti Brevi e Locazioni Turistiche

Matteo Guido
3 giu
Tempo di lettura: 6 min

Introduzione

La Legge 15 dicembre 2023, n. 191, di conversione del Decreto‐Legge 18 ottobre 2023, n. 145 (cd. “Decreto Affitti Brevi”), ha ridefinito in modo organico le misure di sicurezza antincendio per tutte le unità immobiliari concesse in locazione turistica o affitti brevi. L’obiettivo è uniformare su scala nazionale gli standard minimi di tutela degli ospiti, integrando obblighi già esistenti (D.M. 3 settembre 2021, D.Lgs. 81/2008) e introducendo nuovi adempimenti. In questo articolo approfondiremo:

l’ambito di applicazione e le definizioni di base;
gli obblighi antincendio (estintori, rilevatori di gas/monossido, idranti, piani di emergenza);
il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e le sanzioni correlate;
come collegare le misure agli altri presidi antincendio—quali estintori e idranti—di cui abbiamo già trattato nei nostri articoli specifici;
i riferimenti tecnici e normativi più rilevanti;
spunti per ulteriori approfondimenti su sprinkler, vie di esodo e strategie di prevenzione.

Ambito di Applicazione e Definizioni legge 191/2023

La Legge 191/2023 si applica a tutte le “unità immobiliari ad uso abitativo” concesse in locazione per finalità turistiche o affitti brevi, ai sensi dell’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla L. 21 giugno 2017, n. 96. Rientrano in tale definizione sia le strutture gestite in forma imprenditoriale (case vacanze, B&B, alberghi diffusi non ricompresi nel sistema ricettivo ordinario), sia i privati che affittano occasionalmente — anche per periodi inferiori a 30 giorni.

Il legislatore, con la finalità di tutelare la sicurezza degli utenti, ha abrogato eventuali differenze tra gestori professionali e non professionali, disponendo obblighi uniformi. L’unico parametro distintivo rimane la destinazione d’uso “abitativa” (anche se si tratta di singole stanze in condivisione).

Definizioni chiave

Affitti Brevi: contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’anno solare, stipulati da privati o imprese (art. 4 D.L. 24/04/2017, n. 50).
Locazioni Turistiche: unità abitative cedute con finalità ricettiva, anche per periodi superiori a 30 giorni, gestite da operatori economici o privati.
Unità Abitativa: immobile o porzione di immobile, accatastato nella categoria A, esclusi i locali accessori (c. d. “pertinenze”) e non aperto al pubblico.

Obblighi di Sicurezza Antincendio

I proprietari/gestori di immobili destinati ad affitti brevi o locazioni turistiche hanno il dovere di adeguarsi a una serie di prescrizioni riguardanti la prevenzione incendi, definite dal D.M. 3 settembre 2021 (“Criteri generali per il controllo e la manutenzione degli impianti, attrezzature e altri sistemi di sicurezza antincendio”) e dal D.Lgs. 81/2008 (Titolo I, Capo III, art. 36–37). Di seguito i principali obblighi:

Estintori Portatili e Colonnine Idranti

Estintori obbligatori: in ogni unità abitativa ad uso locazione turistica è richiesta la presenza di almeno un estintore portatile di tipo A‐B‐C (polvere) o CO₂, posizionato in modo visibile e accessibile. In particolare, si raccomanda di collocarlo:
1. Vicino all’ingresso principale della unità;
2. In prossimità della zona cottura, se presente;
3. Sul pianerottolo o corridoio, se l’unità si sviluppa su più piani interni.
  La scelta tra estintore a polvere (idealmente, classe 55A‐233B‐C) o a CO₂ dipende dal contesto: per unità con arredi e impianti elettrici (quadri, prese), l’estintore a CO₂ è più indicato per evitare residui, mentre in presenza di materiali infiammabili (tessuti, legno) si preferisce estintore a polvere. Per approfondire, puoi consultare il nostro articolo cliccando qui.
Idranti condominiali o di complesso: se l’unità è inserita in uno stabile dotato di impianto di idranti a muro o idranti soprasuolo condominiali, il proprietario deve verificare la funzionalità e la disponibilità tramite l’amministratore di condominio. In caso di mancanza di impianti collettivi, l’installazione di idranti interni non è obbligatoria nelle singole unità abitative, ma è fortemente raccomandata in edifici plurifamiliari ad alta densità. Per approfondire il tema sugli idranti, puoi consultare il nostro articolo cliccando qui.

Rilevatori di Gas e Monossido di Carbonio

Rilevazione gas combustibili (GPL, metano): dove è presente un impianto di cottura a gas (piano cottura, caldaia interna), è obbligatoria l’installazione di un rilevatore di gas con segnalazione acustica/visiva, conforme alla UNI EN 50291 e posizionato secondo le indicazioni fornite dal fabbricante. Il dispositivo deve segnalare perdite di gas con un livello di soglia non superiore a 20% LEL (Lower Explosive Limit).
Rilevazione monossido di carbonio: in presenza di sistemi di riscaldamento a combustione o tubi di scarico mal isolati, è necessario installare rilevatori di CO con soglia di allarme ≤ 50 ppm in 60 minuti, certificati secondo la UNI EN 50291‐2. I rilevatori devono coprire le stanze dove si trovano le apparecchiature a rischio (caldaia, camino) e le camere da letto.

Vie di Esodo e Uscite di Emergenza

Nei piccoli appartamenti, l’unica via di esodo è spesso la porta d’ingresso. In questi casi è obbligatorio tenere liberi i corridoi interni e, opzionalmente, dotare le finestre di meccanismi antincendio (maniglie apribili facilmente) che consentano un’eventuale fuga verso l’esterno.

Illuminazione di Emergenza

Se l’unità è inserita in uno stabile dotato di impianto centralizzato di illuminazione di emergenza, il locatore deve verificare che l’illuminazione funzioni correttamente. In assenza di un impianto condominiale, si suggerisce l’installazione di lampade di emergenza autonome con ricarica in continua, per garantire visibilità in caso di black‐out.

Codice Identificativo Nazionale (CIN) e Adempimenti Burocratici

Cos’è il CIN e come ottenerlo

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è un numero progressivo assegnato dal Ministero del Turismo a ogni unità immobiliare destinata a locazioni brevi o turistiche. Il CIN ha finalità di tracciamento e controllo amministrativo e deve essere richiesto online tramite il portale dedicato del Ministero del Turismo entro 30 giorni dall’avvio dell’attività di locazione. L’assenza di CIN comporta il divieto di pubblicare l’annuncio su piattaforme di affitti brevi (Airbnb, Booking, ecc.).

Obblighi di esposizione e comunicazione

Esposizione del CIN: il proprietario o gestore deve apporre il codice su un cartello ben visibile all’esterno dell’unità.
Inclusione nell’annuncio: ogni inserzione pubblicata online (siti web, portali di booking) deve indicare chiaramente il CIN.
Comunicazione alle autorità locali: il CIN va comunicato al Comune e alla Polizia Municipale, che ne verifica l’effettiva esistenza.

Implicazioni per la sicurezza antincendio

Il CIN si collega indirettamente alle misure di sicurezza: le autorità competenti (VVF, Polizia Locale) utilizzano il CIN per effettuare controlli a campione, verificare la conformità del piano di emergenza e l’installazione di estintori/idranti. L’assenza di un adeguato sistema antincendio, quindi, può portare a sospensioni temporanee del CIN e conseguenti blocchi delle prenotazioni.

Sanzioni e Controlli

Sanzioni per inadempimenti antincendio

La Legge 191/2023 ha previsto un articolato sistema sanzionatorio, ripartito tra sanzioni amministrative e penali, differenziate in funzione della gravità dell’inosservanza:

Mancata installazione di estintori e rilevatori di gas/CO• Sanzione da 600 € a 6.000 € per ogni unità non dotata dei dispositivi obbligatori (D.M. 3/09/2021, Allegato I, punto 4.4).
Mancata esposizione o indicazione del CIN• Sanzione da 500 € a 5.000 € per ciascun annuncio privo di CIN (art. 13 L. 191/2023).
Locazione senza CIN• Sanzione da 800 € a 8.000 € per attività di affitto breve priva di regolare codice (art. 14 L. 191/2023).

Controlli da parte dei Vigili del Fuoco

I Vigili del Fuoco (VVF) hanno poteri di ispezione su segnalazione degli inquilini o durante controlli periodici programmati dal Comune. In caso di rilevazione di carenze antincendio (estintori scaduti, assenza di rilevatori, vie di esodo ostruite), i VVF possono:

Ordnare l’adeguamento entro tempi brevi (tipicamente 30 giorni);
Sospendere temporaneamente la destinazione d’uso dell’unità;
Invitare il Sindaco a revocare il CIN, impedendo la prosecuzione dell’attività turistica.

Integrazione con Presidi Antincendio

La sicurezza antincendio si basa su un approccio “a sistemi integrati”: non basta installare estintori e rilevatori, occorre predisporre un “ecosistema” di protezione che comprenda anche elementi già approfonditi nei nostri post dedicati.

Collegamento con gli Estintori

Tipologie consigliate: negli ambienti turistici, suggeriamo estintori a polvere 6 kg (classe 21A-113B-C) o estintori a CO₂ da 5 kg (classe 34B-C), in base al tipo di carico di incendio presente.
Collocazione strategica: oltre alle aree interne, va installato un estintore in corrispondenza del vano scala condominiale (quando condiviso) e in prossimità di eventuali box o depositi.
Manutenzione: la revisione semestrale dell’estintore (controllo manometro, sigilli, piombature) e la revisione biennale (controllo integrità, sostituzione agenti) sono obbligatorie secondo UNI 9994-1:2013.

Conclusioni

La Legge 191/2023, con le sue norme in materia antincendio, costituisce un cambiamento rilevante nella regolamentazione delle locazioni turistiche e degli affitti brevi. I nuovi obblighi — estintori, rilevatori di gas/CO, CIN e segnaletica—devono essere rispettati entro le scadenze previste, pena sanzioni fino a 8.000 €.

Il legame con altri presidi antincendio (estintori, idranti) è strategico per offrire un livello di sicurezza completo. I proprietari e i gestori devono pertanto:

Verificare la presenza e la conformità dei dispositivi obbligatori;
Iscrivere la propria unità al portale del Ministero del Turismo e ottenere il CIN;
Redigere o aggiornare il Piano di Emergenza interno, tenendo conto delle vie di esodo, dell’illuminazione di emergenza e dei possibili scenari di incendio;
Monitorare le scadenze di manutenzione (estintori e impianti idrici antincendio) in conformità a UNI 9994-1 e UNI 10779;
Predisporre la formazione del personale addetto, ove necessario, per garantire un primo intervento efficace e un’evacuazione sicura degli ospiti.

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